Доступное жилье на сельской территории
Сельская ипотека — один из успешных способов привлечения населения к проживанию в сельской местности. Эта льготная программа действует уже четвертый год на всей территории РФ, кроме Санкт-Петербурга, Москвы и области.
Благодаря льготной программе «Комплексное развитие сельских территорий», субсидируемой государством, люди могут приобрести квартиру, дом или строящееся жилье, земельный участок, квартиру в доме не выше пяти этажей в опорном населенном пункте, где такие строения возводятся. Особенно привлекательна ее ставка — 3 %. Такой кредит можно взять, чтобы приобрести или построить жилье в сельских поселениях, рабочих поселках, небольших городах, где проживает не более 30 тыс. человек, на российских приграничных территориях и в опорных населенных пунктах (сельские территории, на которых по решению региональных властей обеспечивается опережающее развитие инфраструктуры). Убедиться, что выбранный населенный пункт подходит для ипотеки, можно на сайтах банков. Как предполагает генеральный директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, программа в скором времени будет корректироваться, в частности Минсельхоз намерен убрать из нее населенные пункты, находящиеся ближе 30 км до городов, где проживает более 100 тыс. человек, и менее 50 км от административных центров. Госпрограмма дает возможность взять целевой кредит на выбранную покупку недвижимости.
Как считает основатель и руководитель проекта «Электроннаясделка.РФ» Камила Фазлыева, ограничение пятиэтажкой — вынужденная мера, потому что покупка квартир за городом приобретает все большую популярность. Там и квадратный метр дешевле, и ставка ниже, да и от города недалеко. Плюс к этому — более чистый воздух и тишина.
По результатам выдачи сельской ипотеки несколько лет в лидерах был Башкортостан, где прямо вокруг Уфы велось интенсивное строительство многоквартирных комплексов. Кредитная ставка в размере 2,7 % годовых этому также способствовала. Условия несколько изменились, теперь вперед вышли Краснодарский край и Новосибирская область. Кубань пользуется высоким спросом и у покупателей из других регионов.
Согласно программе, можно строить дом на арендованном участке, находящемся в муниципальной или государственной собственности, при условии, что договор аренды на один год превысит срок кредитования.
Можно купить и готовый дом, в котором уже проживали. Но если он приобретается у физического лица, его возраст не должен быть старше пяти лет, и не более трех, если продает юрлицо. В свою очередь, банки-кредиторы выдвигают свои требования: должны быть необходимые коммуникации — отопление, водоснабжение, электричество. Газификация уже не требуется, хозяин может на свой выбор установить любую понравившуюся ему отопительную систему. Только благодаря сельской ипотеке можно купить вторичное жилье или самим построить дом. Но в выписке ЕГРН должно быть оговорено в графе «Назначение» — «жилой дом». Нежилые садовые дома под сельскую ипотеку не подходят, даже если расположены на сельской территории, где действует программа.
Нормативы к площади жилой недвижимости устанавливают местные власти, они соответствуют площади на одного проживающего в регионе. По РФ в среднем допускается иметь жилье по 18 кв. м на человека в семье, где более трех человек, если два члена семьи — по 21 кв. м на каждого и 33 кв. м на одного.
У банков могут быть и более обширные списки требований. Россельхозбанк, в частности, поставил условие — наличие круглогодичного подъезда к дому на легковой машине. А участок должен быть зарегистрирован в ЕГРН, принадлежать к категории земель, где разрешено строительство жилья, не иметь ограничений на использование; также должно быть проведено межевание.
Необходимо еще уточнять в местной администрации, не является ли земля частью природоохранной зоны, иначе проблем с оформлением ипотеки и строительством не избежать.
Требования предъявляются и к самому заемщику. Так, он должен быть не моложе 21 года и не старше 65–75 лет на момент полного погашения долга.
При этом банки могут, согласно своей кредитной политике, снижать или повышать возрастной ценз. Еще одно ограничение — участвовать в программе можно всего один раз. Плюс к тому с июля этого года власти ввели еще правило: если человек уже оформил какой-либо другой льготный кредит, сельскую ипотеку ему не одобрят. Также с ее помощью невозможно рефинансировать другой жилищный кредит. Минсельхоз прорабатывает и еще одно изменение: банк может установить размер максимальной кредитной ставки, если заемщиком будут нарушены условия программы, то есть если он не успеет построить дом за два года или не пропишется в купленном жилье. До этого потолок, установленный банком, равнялся ключевой ставке. После введения постановления кредитная организация будет вправе повышать планку до рыночного уровня. Он в августе превысил 20–21 % годовых, а ключевая ставка равнялась 18 %. Разница есть.
В чем несомненная выгода: если на покупку жилья оформляется два льготных кредита (на жену и мужа), максимально возможная сумма увеличивается вдвое (с 6 до 12 млн руб.), так семья может уменьшить свой первоначальный взнос. Если до этого приходилось вносить 40 % от стоимости жилья, то есть по 20 % с каждого, то после изменения — 20 %, или по 10 % с каждого.
Сейчас по всем программам первый взнос равен 20 % от цены объекта, в качестве его или для погашения задолженности супруги могут использовать материнский капитал. Кстати, в некоторых регионах власти еще дополнительно субсидируют проценты, таким образом кредиты удешевляются.
Максимальный срок кредита — 25 лет, лимит суммы — 6 млн для всех регионов страны. Банки очень быстро выдают кредиты, на начало года, например, на сайте Минсельхоза было 11 аккредитованных организаций, в августе оставалось только четыре. Следует иметь в виду, что условия программы могут измениться: если она будет закрыта, банк может повысить ставку до уровня ключевой на все оставшееся время.
Есть и другие отрицательные моменты. К примеру то, что сумма небольшая и ее может не хватить на строительство или покупку земли — тогда первый взнос будет больше. Россельхозбанк поэтому предлагает один и тот же объект оформить отдельно на каждого из супругов, так сумма вдвое увеличится.
Следующий недостаток — долгий срок рассмотрения поданных документов. А еще кредитор может увеличить ставку до ключевой, если заемщик невовремя погашает кредит или тратит средства не по назначению. Не очень привлекательно и то, что цены на загородную недвижимость выросли, спрос на нее увеличивается, поэтому небольшие подрядные организации в спешке возводят дома невысокого качества.
Кроме того, сроки строительства довольно сжатые: если льготный кредит брался под покупку участка и строительства дома на нем, объект следует возвести не позднее 24 месяцев со дня выдачи кредита, иначе банк поднимет ставку. Аналогичное может произойти, если не будет застрахована приобретенная недвижимость. Как сообщил глава комиссии Госсовета по направлению «Семья» Андрей Никитин, вопрос сельской ипотеки будет пересматриваться при подготовке к Госсовету в декабре. Некоторые заемщики пожаловались, что им дешевле строиться самим, нежели нанимать подрядчиков, но это не по условиям ипотеки.
С момента запуска льготной ипотеки Россельхозбанк уже выдал свыше 250 млрд руб. Как отметил его глава Борис Листов, более 70 % рынка охватывает именно это учреждение. В результате 104 тыс. российских семей улучшили жилищные условия.
Популярность сельской ипотеки будет возрастать, но в программе «Комплексное развитие сельских территорий» она является наиболее затратным мероприятием для государства. Возможно, дальше требования к заемщикам будут расширяться, в частности станет обязательной трудовая деятельность и ее виды. Однако заемщику не обязательно нужно работать в аграрном секторе, приветствуются и сотрудники сферы услуг, в первую очередь здравоохранения и образования.
Согласно проекту решения правительства о выделении субсидии сельской ипотеки банкам и АО «Дом.РФ», условия выдачи средств следовало бы скорректировать касаемо определения «сельские территории». То есть исключить те населенные пункты, о которых шла речь ранее, — находящиеся от административных центров не далее 50 км, а также расположенные ближе 30 км от городов с более чем стотысячным населением. Отдельной строкой прописан отказ в понятии «сельские территории» поселкам и селам, расположенным на территории ближе 50 км от Севастополя.
Таким образом нагрузка на федеральный бюджет будет снижена.
Подготовила Наталья Слюсаренко
По материалам ria.ru, realty.ru