В прошлом году прошла федеральная оценка кадастровой стоимости земельных участков. Результаты для некоторых землевладельцев оказались шокирующими: официальная цена земли в разных регионах увеличилась кратно.
Скандал в посевную
Новосибирская область недавно уже пережила все прелести государственной переоценки земель. В 2021 году после проведения процедуры там чуть ли не дошло до аграрных бунтов. Оценку проводили специалисты в 2020 году. Но возмущение фермеров достигло своего апогея на следующий год, когда землевладельцы начали получать данные о значительно выросшем налоге.
«Утвержденная кадастровая стоимость сельхозземель резко повысилась в 12 ведущих сельскохозяйственных районах области. Например, в Ордынском районе земля подорожала сразу на 128 %. В среднем стоимость отдельных земельных участков в различных районах выросла в пять-шесть раз. Зафиксированы факты, когда кадастровая стоимость земли, принадлежащей крестьянско-фермерскому хозяйству, выросла в 40 раз — с 1,7 до 69 млн руб. Увеличение кадастровой стоимости земли напрямую влияет на размер земельного налога. К примеру, если кадастровая стоимость участка площадью 7,5 тыс. га до переоценки составляла 127,5 млн руб., соответственно, земельный налог был в размере 382 тыс. руб., то после переоценки кадастровая стоимость выросла до 551,3 млн руб., а земельный налог увеличился в три раза — до 1,6 млн руб. В той же пропорции выросла и арендная плата за земельные участки, арендуемые сельхозпредприятиями и фермерами у сельских муниципалитетов (так называемый муниципальный фонд перераспределения). Постановлением Правительства НСО № 219-п от 10 июня 2015 года арендная плата за такую землю установлена в размере 0,3 % кадастровой стоимости участка», — комментирует вице-президент и председатель комиссии по развитию зернового комплекса организации «Опора России» Сергей Соколов.
Вице-президент и председатель комиссии по развитию зернового комплекса организации «Опора России» Сергей Соколов
Еще один факт, который возмутил аграриев, — то, что новая кадастровая стоимость земель в большинстве случаев оказалась гораздо выше реальной рыночной цены, а зачастую и выше годового дохода, который получает сельхозпредприятие с данных участков. И это при том, что рост стоимости ресурсов — удобрений, СЗР, техники, запчастей, семян и т. д. — составил в 2021 году от 30 до 70 %. Так что резкое увеличение аренды и налогов стало еще одним сильным ударом по финансово-экономическому положению сельхозпроизводителей региона.
«Таким образом, дальнейшее использование части сельхозземель в результате этой кадастровой переоценки становится экономически убыточным», — отмечает Сергей Соколов.
В итоге, несмотря на разгар полевых работ, — как раз шла посевная — фермерам пришлось бегать по инстанциям и пытаться оспорить результаты кадастровой переоценки. Да, у многих это получилось. Но отняло не только бесценное в эту пору время, но и средства.
«Законом предусмотрена процедура пересмотра утвержденной кадастровой стоимости земельного участка — это установление кадастровой стоимости земли в размере рыночной. Однако для подачи такого заявления хозяйство либо гражданин должны оплатить за свой счет услуги независимого юриста-оценщика, который сделает собственную переоценку земли и соберет необходимый пакет документов.
Стоимость такой коммерческой услуги в НСО начинается от 30 тыс. руб. за оформление одного земельного участка, что стало дополнительной крупной статьей расходов сельхозпроизводителей региона», — говорит Сергей Соколов.
Спорная экономика
И вот в 2022 году федеральная переоценка кадастровой стоимости земли прокатилась уже по всем регионам, в том числе снова по только что успокоившейся Новосибирской области. Дело во введении новых норм законодательства: напомним, начиная с начала 2018 года кадастровая оценка недвижимости, в том числе земельных участков, проводится не частными оценочными организациями, а государственными бюджетными учреждениями (ГБУ). Первые регионы начали проводить кадастровую оценку уже в 2018 году. Периодичность проведения этих мероприятий с тех пор несколько раз менялась. Затем процесс решили привести к единому знаменателю, по которому все регионы должны перейти на новый порядок расчета кадастровой стоимости. Чтобы ускорить это дело, приняли решение о том, что в 2022 году будет проведена повсеместная государственная кадастровая оценка земель (вне зависимости от даты проведения предыдущей ГКО), а в 2023 году — остальных объектов недвижимости. Соответственно, новая кадастровая стоимость вступит в силу в 2023 году для земельных участков и в 2024 году — для остальной недвижимости. Начиная с 2022 года государственная оценка земель будет проводиться в регионах централизованно, раз в четыре года.
«Главной задачей государственной кадастровой оценки является не определение возможности правообладателя объектов недвижимости нести бремя содержания таких объектов и не определение критериев установления уровня такого бремени, — они определяются налоговым законодательством. Задача — определение экономически обоснованного уровня стоимости объектов недвижимости по состоянию на конкретную дату. Кадастровая стоимость сама по себе не определяет степень налоговой или арендной нагрузки на правообладателя объекта недвижимости, а призвана отражать объективный экономический потенциал таких объектов», — комментирует в журнале «Председатель» директор ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» Татьяна Лапина.
ВАЖНО
Ведущий юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Александра Тарасова:
«Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2023 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и обнаруживает ряд спорных моментов. После перехода на новый порядок признания кадастровой стоимости в размере рыночной (т. е. заявления рассматривает бюджетное учреждение) применению подлежит ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Важно отметить, что для установления кадастровой стоимости в размере рыночной следует в первую очередь обязательно обращаться в бюджетное учреждение и только потом, если необходимо, в суд, — иначе административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не примут. Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись либо в досудебные органы, либо сразу в суд. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона. В случае судебного разрешения спора заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде. Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Для земельных участков такими являются ограничения, относящиеся к данному земельному участку: сервитуты и иные права третьих лиц; зоны отчуждения объектов инфраструктуры (например, газопровода, подземного коллектора и т. д.); природоохранные ограничения; особенности ландшафта (овраги, холмы и т. д.); запрет на осуществление отдельных видов деятельности и т. д. В случае, если будет принято решение об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке, необходимо правильно подготовить иск, приложить все нужные документы, — для этого лучше обратиться за помощью к юристу. Предполагается, что целью данных изменений станет улучшение порядка регулирования споров о кадастровой стоимости и порядка ее определения. Однако нельзя однозначно ответить, удастся ли ее достичь».
Но, как и фермеры Новосибирской области два года назад, далеко не все землевладельцы из других регионов согласились с новым экономическим потенциалом своих участков. Пошли массовые жалобы в «Опору России». Президент организации Александр Калинин и исполнительный директор Андрей Шубин (письмо имеется в распоряжении редакции) направили обращения в Росреестр. В письмах они указали ряд примеров просто удивительного повышения кадастровой стоимости. Так, например, отдельные земельные участки в Ставрополе подорожали в 417 раз, в Ростове-на-Дону — в 1,1 тыс. раз, а в Санкт-Петербурге — вплоть до 29 тыс. раз.
«Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости как в сторону увеличения, так и в сторону снижения может быть связано с большим перерывом (более десяти лет в отдельных субъектах Российской Федерации) между турами государственной кадастровой оценки (в том числе по отдельным категориям земель). Кроме того, существенное влияние оказывает изменение ситуации на рынке объектов недвижимости, изменение общей экономической ситуации, например, в связи с пандемией, а также возможное изменение значений ценообразующих факторов (оказывает значительное влияние при определении кадастровой стоимости объектов с большой площадью). Помимо прочего в последние годы существенно трансформировался институт кадастровой оценки: совершенствовалась и унифицировалась методология, менялся порядок определения стоимости», — прокомментировали нашему изданию в Росреестре.
Как отмечается в обращении Александра Калинина, благодаря инициированному Правительством мораторию на рост кадастровой стоимости налоговая база по земельным участкам за 2023 год должна определяться по оценкам, сделанным до начала 2022 года, цитируют «Ведомости». В то же время установлены исключения, — например, если стоимость объекта увеличилась из-за изменения его характеристик. Но в том и состоит одна из главных проблем — предприниматели не отмечают наличие каких-то экономических факторов, которые могли бы служить основанием для такого резкого повышения. «К тому же новая стоимость не учитывает результаты оспаривания и установления кадастровой стоимости в рыночном размере в предыдущем периоде», — сообщает Андрей Шубин. То есть нужно оспаривать результаты переоценки снова и снова. Это существенные издержки для предпринимателей.
«Что касается нашего региона, вала жалоб от фермеров мне пока не поступало, — комментирует глава АККОР по Ставропольскому краю Василий Лопатин. — Хотя, конечно, кадастровая стоимость земли выросла практически у всех примерно на 9–10 %. При этом у кого-то цена земельного участка даже понизилась, — например, у меня. Но вот участки с производственными постройками стали дороже в три-четыре раза. Для владельцев таких участков повышение кадастровой стоимости земли действительно влетит в копеечку».
Президент Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств и кооперативов Ленинградской области и Санкт-Петербурга Михаил Шконда
В Ленинградской области жалоб именно от фермеров тоже особо не было. «У нас пытались поднять кадастровую стоимость, но механизм мы уже отработали еще в прошлый раз. Если фермеры видели повышение стоимости земли в результате переоценки, шли в администрацию поселения, отдавали уточненные сведения об участках. В том случае, если в администрации все подтверждали, — передавали данные в ЛенКадОценку, и там должны были поставить более разумную стоимость. Мы уже все наученные опытом в этом плане. На данный момент, я считаю, кадастровая стоимость в области примерно соответствует рыночной», — говорит президент Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств и кооперативов Ленинградской области и Санкт-Петербурга Михаил Шконда.
В Новосибирской области новую переоценку фермеры вроде бы тоже пережили спокойно. Правда, по мнению экспертов, еще не все могут быть в курсе изменения данных. А вот когда полетят извещения о налогах, тогда ситуация может резко измениться. Собственно, это касается всех регионов. Но, как надеется глава Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельхозкооперативов Новосибирской области Алла Хмелева, у них такой проблемы уже быть не должно.
«Мы подстраховались. После прошлой оценки провели большую работу с членами нашей ассоциации, объяснили, как и куда подавать самостоятельно данные о своем земельном участке, чтобы не насчитали лишнего. Многие опротестовали результаты прошлой переоценки, снизили высокую кадастровую стоимость», — говорит Алла Хмелева.
Ошибки в этом процессе не редкость. Сами специалисты сетуют на запутанную методику и огромное количество критериев, в которых сложно разобраться даже посвященному человеку. Поэтому глава АККОН советует фермерам, увидевшим резко выросшую цену, не сидеть на месте, а идти оспаривать. Но еще лучше заранее подстраховаться и подать верные данные о своем участке.
«Главная проблема, на мой взгляд, в том, что фермеры сами не декларируют данные о своей земле. В итоге Росреестр получает информацию у кого угодно, только не у собственников. Берет данные, например, в сельсоветах. Мало того, что они там могут быть устаревшими, так и нельзя отрицать, как мне кажется, прямой заинтересованности местных администраций. Ведь чем выше кадастровая стоимость земли, тем больше налогов пойдет в местный бюджет», — считает Алла Хмелева.
По словам Татьяны Лапиной, действительно, выехать на место и обследовать все участки специалисты организации просто не в состоянии, поэтому приходится пользоваться данными, предоставляемыми ведомствами. Было бы намного проще и вернее опираться на помощь самих землевладельцев, но вот оказывать ее они не спешат.
«К сожалению, этой возможностью (подача декларации о характеристиках объекта недвижимости — прим. автора) правообладатели объектов недвижимости пользуются крайне редко, между тем она очень помогает государственным оценщикам в их работе. Например, когда участок заболочен, заовражен частично или полностью, у государственных оценщиков нет этих сведений, а эти характеристики очень влияют на оценку. Если будет подано заявление с приложением документа, подтверждающего такие факты, кадастровая стоимость пересчитается», — пишет «Председатель» со ссылкой на директора Новосибирского центра кадастровой оценки и инвентаризации.
Что-то здесь не доработано
Проблема неожиданно нарисовалась в Московской области. Осенью прошлого года Московский Крестьянский Союз обратился к министру сельского хозяйства и продовольствия области Владиславу Мурашову и к министру имущественных отношений МО Наталье Адигамовой по поводу результатов отчета о кадастровой оценке земельных угодий.
«Первичное ознакомление с документом показало, что исходные данные для расчетов и методология совершенно непонятны фермерам и применяются разработчиками без учета реалий сельскохозяйственной жизни», — говорится в обращении.
Как рассказали в МКС, оценка результатов по конкретным участкам показала, что кадастровая стоимость возросла у кого-то в полтора-два раза, а у кого-то еще больше. При этом каких-либо улучшений потребительских свойств земельных участков, выразившихся в проведении дорог, линий электропередач, газификации и т. д. за период после предыдущей оценки не произошло. За что повысили цену, непонятно.
При этом, по мнению фермеров, совершенно не учитываются реальные обстоятельства ведения сельхоздеятельности: выросшие на 100 % за последний год затраты аграриев на семена, удобрения, сельхозтехнику, оплату труда, цифровые системы и пр.
«Все составляющие себестоимости нашей продукции увеличились кратно. А вот цена на производимую продукцию, наоборот, существенно упала. Это происходит и на фоне изменений геополитической обстановки, и на фоне понижения покупательной способности. Мы наблюдаем уход многих покупателей именно фермерской продукции в дискаунтеры, поэтому вынуждены еще больше снижать цену на плоды своего труда. А тут еще новые расходы в виде повышения кадастровой стоимости, влияющей и на налоги, и на аренду, и на возможность выкупа земли. По государственной программе многие фермеры брали землю в аренду с последующим выкупом. Продавали свои квартиры, строились на земле, облагораживали, возделывали ее и копили деньги на последующий выкуп. Но сейчас в связи с ростом кадастровой стоимости с этой возможностью придется распрощаться. Реальный случай: земля стоила 1 млн руб., наш фермер уже накопил нужную сумму и планировал ее выкупить. Но после проведенной переоценки участок вырос в цене до 8 млн руб. — а ведь люди поверили государству, надеялись на возможность выкупа земли. В такой ситуации у фермеров уже просто руки опускаются. Многие серьезно подумывают о смене деятельности и закрытии фермы. В современных условиях сельское хозяйство становится все менее и менее рентабельным», — комментирует председатель Союза Рамиль Булатов.
Фермерская Ассоциация попросила рассмотреть данный вопрос на уровне губернатора Московской области и разъяснить аграриям методологию расчетов, а также продлить срок подачи заявлений о несогласии с результатами оценки и доработать документ с привлечением экспертов, реально работающих на земле.
В свою очередь, представители «Опоры России» предложили внести в Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 22 и 22.1) норму о том, что при подаче собственником или арендатором заявления об оспаривании кадастровой стоимости/заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной автоматически приостанавливаются процессы взыскания арендной платы, налоговых платежей по новой кадастровой стоимости до момента вступления в силу соответствующего решения уполномоченного органа, а в случае судебного оспаривания — суда. Особенно актуально такое изменение законодательства было бы в отношении объектов, по которым ранее были решения об уменьшении кадастровой стоимости в судебном порядке.
В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии уже ответили «Опоре России», что ведомством будет проработан вопрос в части внесения изменений в Методические указания, определяющие порядок учета бюджетным учреждением информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере их рыночной стоимости.
Власти не остались в стороне и от обращения Московского Крестьянского Союза, но заявили, что каждый фермер должен решать свою проблему самостоятельно.
«И вот с осени наши аграрии начали ходить по организациям и судам, оспаривать оценки. Многим это удалось — то есть были ошибки. Но это не государственный подход к решению проблемы. Раз ошибаются специалисты государственной службы, наведите порядок повсеместно, сделайте методики расчета понятными и обоснованными, информируйте своевременно людей о необходимости подавать декларации. Тогда и таких проблем не будет», — считает глава Московского Крестьянского Союза.
ОТ РЕДАКЦИИ
Как пояснили в Росреестре, с 2026 года во всех субъектах РФ механизм оспаривания кадастровой стоимости в размере рыночной будет заменен на административный механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это право правообладателя — в любой момент жизненного цикла объекта использовать уникальные характеристики объекта или его окружения для определения налоговой базы по объекту от кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной. Для реализации указанного права предусмотрен досудебный порядок, когда правообладатель обращается в бюджетное учреждение с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости для принятия соответствующего решения. Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, когда была проведена рыночная оценка объекта недвижимости. При этом законодательно предусмотрена возможность досрочного перехода на применение вышеуказанного порядка для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по решению высшего органа исполнительной власти субъекта РФ.
ЮЛИЯ ЖИТНИКОВА