По данным статистики, 27 процентов россиян хотели бы попробовать себя в роли фермеров. Но основать хозяйство на земле мешает ряд причин, в том числе отсутствие стартового капитала и необходимость существенных затрат на покупку участка и строительство фермы. Специалисты по недвижимости выдвинули необычную инициативу: массово застраивать земли сельхозназначения фермерскими хозяйствами и сдавать готовые фермы в аренду. Есть ли перспективы у подобной затеи, выясняем с нашими экспертами.
Недорого и со вкусом
Аналитический центр «НАФИ» провел исследование, в котором выяснилось, что более половины россиян (58 процентов) даже теоретически не представляют себя в роли фермеров. Наиболее далеки от позиционирования себя в этой сфере женщины (62 процента против 53 процентов среди мужчин), молодые россияне (66 процентов) и опрошенные старше 55 лет (67 процентов). Россияне, которые заявили о том, что не представляют себя в качестве фермера, объясняют это рядом причин. Главная — отсутствие нужных знаний и опыта. Об этом говорят более половины (53 процента) из тех, кто не представляет себя в роли фермера. Среди других барьеров — физически трудный характер работы (43 процента), неподходящий возраст или состояние здоровья (37 процентов), отсутствие стартового капитала (30 процентов), удовлетворенность текущим положением дел (25 процентов), отсутствие понимания перспектив развития фермерства (23 процента) и нежелание членов семьи жить в сельской местности (23 процента). А шестнадцать процентов из тех, кто не видит себя в роли фермера, выражают опасение в том, что трудно получить землю под хозяйство.
В то же время 27 процентов жителей нашей страны говорят, что гипотетически могли бы стать фермерами. Больше других потенциальную готовность к фермерству демонстрируют россияне от 35 до 44 лет (37 процентов), мужчины (32 процента против 22 процентов женщин), жители регионов Поволжья (33 процента), а также Южного и Северо-Кавказского федеральных округов (30 процентов). Желание попробовать себя в роли фермера сильно связано с представлениями россиян об их уровне доходов. Те, кто видят фермеров богатыми, вдвое чаще хотят ими стать (49 процентов), чем те, кто видит их такими же, как все (26 процентов), или беднее (21 процент). Также заметно выше доля желающих стать фермерами среди тех, кто считает сельскую жизнь лучше городской (43 процента) и живет в пригородах городов-миллионеров (36 процентов).
Ключевой момент в этом исследовании — слово «гипотетически». То есть даже эти 27 процентов в полном объеме вряд ли когда-нибудь станут фермерами в силу различных причин, которые указывались выше.
Федеральное агентство недвижимости «Этажи» предложило свой вариант привлечения жителей в сельскую местность и к работе на земле. В частности, строить на землях сельскохозяйственного назначения вблизи крупных городов фермерские хозяйства для сдачи их в аренду предпринимателям. Риелторы признаются, пока это все на уровне идеи. Какого-то конкретного видения по всем деталям еще нет. Но уверены, инициатива при ее грамотном воплощении способна дать новый толчок развитию сельской местности, решить проблему заброшенных земель и главную заботу любого фермера: реализацию производимой продукции. Однако делать это нужно в комплексном сотрудничестве бизнеса, государства и науки.
— На начальном этапе подключаем наши сельхозинституты, которые должны будут провести все необходимые исследования: анализ почв, грунтов, климатических условий. Специалисты делают свой прогноз, что лучше выращивать в данной местности, а может, она наиболее подходит для развития животноводства. Дальше подключаем агропромышленный комплекс региона на уровне власти.
Кстати
Данная идея не единственная, которая дает возможность попробовать себя в качестве фермера без особых рисков. Фактически те же цели и у проекта «Земляне», который Минсельхоз России реализует с 2021 года в рамках программы «Комплексное развитие сельских территорий». В рамках проекта на фермы отправляются волонтеры, где живут и работают определенное время. Некоторые потом заключают контракты и остаются в сельском хозяйстве. Другие, наоборот, понимают, что АПК — это не их стихия. И это тоже хороший результат. В крестьянском труде случайных людей быть не должно. Руководитель оргкомитета проекта «Земляне» Мария Будилина считает, что сдача ферм в аренду вполне могла бы стать вторым шагом приобщения к сельскому труду. Разумеется, если это будет проходить под эгидой государства.
— Эта идея коррелируется с нашей программой. Мы даем возможность сделать первый шаг: приехать к фермерам, которые все расскажут, покажут. Не нужно самому с нуля шишки набивать. А уже получив определенные знания и видение себя в сельском хозяйстве, можно делать второй шаг: брать ферму в аренду. Это не так затратно и страшно, как покупать,— говорит Мария Будилина.
Специалисты делают аналитику, каких культур им больше не хватает, что востребовано и необходимо, в том числе и для экспорта. Дальше строительные фирмы возводят фермы. Государство создает условную управляющую компанию со своей техникой, комбайнами, тракторами, опрыскивателями и пр. А также складами для хранения продукции, ремонтно-механическими мастерскими. Фактически все, как было когда-то и прекрасно работало при колхозах. Почему некоторые предприниматели сейчас не открывают свое дело? Рисков много, технику покупать дорого, особенно на фоне последнего роста цен. А здесь просто пользуешься услугами, которые предоставляет тебе управляющая компания. Она же помогает тебе с рынком сбыта. Это вторая крупная проблема для сельхозтоваропроизводителей. Первый-второй год самые сложные, они идут, условно говоря, на раскрутку. Потом даем возможность предпринимателю выкупить эту землю и продолжить заниматься фермерством,— рассказал руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
Строить такие фермерские хозяйства авторы идеи планируют вблизи каких-то поселков с уже налаженной инфраструктурой, чтобы решить вопрос доступности социальных благ. Либо это будет какой-то условный поселок вахтового типа. В растениеводстве, по мнению представителей агентства, это возможно. И тогда школы, садики и прочие дорогостоящие социальные объекты теоретически должны быть не нужны.
По словам Антона Саукова, запрос людей на подобную инициативу имеется. Люди приходят с деньгами, хотят попробовать себя в роли фермеров. Но многих отпугивают вероятностные риски, которые начнутся уже с первого сезона. Подобная идея, по мнению агентства, эти риски нивелирует.
Сняли — и пахать
Идея вызвала большой интерес в сообществе, но мнения неоднозначны. С одной стороны, мысль о том, чтобы попробовать себя в роли фермера с минимальными рисками, может быть заманчивой для многих. Особенно если вспомнить, как в девяностые годы люди массово шли в частное сельское хозяйство, не зная специфики, не имея определенных навыков и умений, и «благополучно» разорялись. Здесь же без особых затрат (выкуп земли все-таки дорогое дело, да и строительство тоже) можно рассчитывать довольно резво стартануть по пути фермера.
— Инициатива, безусловно, интересная. Человеку, желающему начать заниматься предпринимательской деятельностью в сфере АПК, не нужно будет с нуля что-то строить. Строительство — это долгий и затратный процесс, при котором люди год-два, а то и больше должны просто ждать, откладывая начало своей предпринимательской деятельности. Если у человека будет готовый имущественный комплекс, то он сразу может в него «заходить» и в короткий срок начинать получать какие-то дивиденды в зависимости от вида своей деятельности. Конечно, в сельском хозяйстве сиюминутных денег не бывает — в него вкладываться надо постоянно. Но все равно инициатива интересная, в том числе и для Краснодарского края. Очень много людей хотят переехать на Кубань из различных регионов. Если будет готовый бизнес, где они могли бы вкладываться только лишь в аренду и не покупать имущественный комплекс за сотни миллионов рублей, то вероятность и возможность попробовать себя в агробизнесе была бы выше,— считает заместитель председателя Краснодарского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Мурат Дударев.
Правда, большой вопрос, смогут ли застройщики переключиться со строительства привычных коттеджных поселков на создание фермерских поселений. Все-таки есть определенные требования к возведению ферм, причем для растениеводческой деятельности они одни, а для животноводства другие. Мурат Дударев согласен, что нужны будут специализированные знания и квалификация. Но уверен, что застройщик, обладающий квалификацией вообще в строительстве, может легко освоить практически любое направление и перестроиться на другой вид объектов. Все-таки объект АПК — это не ядерный реактор. Определенные сложности есть, но они решаемы.
А вот риелторы в Краснодарском крае не особенно уверены в жизнеспособности идеи именно на территории Кубани. Эксперт по недвижимости, пожелавший остаться неизвестным, говорит, что для этого региона инициатива неактуальна. Вся земля давно расписана, и каким-то образом ее выделять под данные цели вряд ли получится.
— Для строительства нужны будут деньги. Если пойти в ипотеку, понадобится масса документов, которых никто не даст. Земля на Кубани вся расписана, уведомления от администрации точно не получат. То есть строить на земельных участках в Краснодарском крае, даже если они будут каким-то образом выделяться под эти цели, не получится. Привлечение кредитных средств тоже маловероятно. Возникает проблема: земля есть, а что с ней делать, непонятно. Более того, по нашим законам на этой земле нужно проводить какие-то работы, ухаживать за ней, очищать ее от сорной растительности. Это, может быть, небольшие деньги, но все же. Кто будет оплачивать все эти затраты? Застройщики? Вряд ли. В итоге все это приведет к последующей перепродаже земель без всяких фермерских хозяйств. Ну и вообще, на Кубани и так все достаточно неплохо с приоритетным выбором сельской местности. Люди охотно переезжают, часто выбирая для проживания именно станицы, а не города, покупают домовладения. И без введения аренды спрос высокий,— считает эксперт по недвижимости.
— Конечно, эту идею возможно осуществить не в любом регионе России. Но мы, например, обсуждали с тюменским правительством такие планы. Идея заинтересовала представителей власти, а также местных фермеров. Думаю, например, и для Курганской области она прекрасно подойдет. Там много заброшенных земель сельхозназначения, находящихся не в обороте. Она не такая дорогая, это плюс для застройщиков. И климат там достаточно умеренный, подходит для сельского хозяйства,— говорит представитель агентства.
Заместитель председателя Российского союза сельской молодежи (РССМ) Сергей Харахашян с сомнением отнесся к этой идее. Причем все-таки большой вопрос вызывают у него возможности застройщиков в данном направлении.
— Что значит построить фермерское хозяйство? Это же не многоэтажка. Требования к созданию животноводческих ферм серьезно отличаются от растениеводческих. Как это смогут учесть при массовой застройке и кто этим будет заниматься, мне непонятно. Мне кажется реальным вариант стандартной истории вроде франшизы, где все будут заниматься выращиванием кроликов такой-то породы. Мы вам под это дело строим ферму — вы приезжаете и живете там. В таком формате это рабочая история. Но вопрос, кто будет этим заниматься, будут ли желающие заселяться туда и где это будет происходить. Это нужно найти землю под это дело, оформить. У меня много вопросов,— говорит представитель РССМ.
— Поддерживать развитие КФХ, конечно, необходимо. Более того, на протяжении последних пятнадцати лет спорадически появляются разные программы — федеральные и региональные по поддержке, субсидированию и пр. Поддерживать нужно, в этом нет сомнений, но все-таки это не относится к рынку недвижимости. Такая затея будет неинтересна девелоперам, это непрофильный бизнес. Сделок интересантов, думаю, будет мало. И сделать из этого какой-то организованный системный бизнес точно не получится. Вполне возможно, что найдется какой-то энтузиаст, который будет специализироваться на строительстве ферм для сдачи в аренду. Он может иметь право на жизнь. Но говорить об этом как о массовом системном рынке сложно. Здесь требуются очень глубокие исследования: как люди вообще приходят в этот бизнес, в эту сферу деятельности и как развиваются. Как правило, если таковое исследование провести, выяснится, что все не так просто. Дескать, человек просто захотел попробовать и сразу пошел тратить деньги на аренду и т. д. Это история более ступенчатая, когда человек имел какое-то отношение к этой сфере, потом попробовал что-то самостоятельно сделать. Купил землю, построил сам ферму. Люди такого склада и такого рода деятельности сами любят все делать руками, постепенно подводя все под свои личные потребности — растениевода, животновода и пр. Это все индивидуально должно быть,— считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Кроме того, по словам эксперта, сейчас нет никакой особой проблемы купить землю. В большинстве регионов это не так дорого стоит, если говорить о земле сельхозназначения. Есть и разнообразные программы поддержки.
— Так что, мне кажется, нет такой жизненной необходимости в массовой застройке земли фермерскими хозяйствами и последующей сдаче их в аренду,— говорит специалист.
Хотя Илья Володько соглашается, что интерес к загородной недвижимости, смене рода деятельности может показывать рост. Возможно, это еще длится постпандемийный эффект.
— Так что, наверное, такие люди, желающие попробовать себя в роли фермера, есть. Рост их числа, скорее всего, наблюдается. Но все же, думаю, вряд ли это сложится в какой-то системный рынок, который будет представлять собой отдельный сегмент,— предполагает специалист.
Сами фермеры тоже неоднозначно отнеслись к этой идее.
— Да, начинающие фермеры есть. Им в помощь — федеральная программа по созданию семейной фермы, где люди вкладывают свои деньги наравне с поддержкой «пятьдесят на пятьдесят» или «сорок на пятьдесят». В таком случае человек кровно заинтересован в успехе своего предприятия. А чем меньше рисков, тем меньше мотивации у людей. Так что эффект от такого дела будет сомнительным. Есть и другие вопросы. Например, если будут строить животноводческие фермы, то менять каждые два года арендаторов не получится. Там всегда все делаешь под себя, что-то меняешь и приспосабливаешь. Сохранять в первозданном виде ферму невозможно. Наконец, можно просто что-то сломать. Кто будет это оплачивать — застройщик или следующий арендатор? Зачем им это надо? Еще один момент. Человек же берет в аренду только строение, не животных. То есть ему их надо купить. Одна корова сегодня стоит около двухсот тысяч рублей. Чтобы ферма приносила доход, нужно не менее ста коров — двести миллионов рублей. Если у человека есть такие деньги, зачем ему вообще аренда сдалась? Он купит землю и выстроит свою ферму под себя,— считает председатель совета ассоциации «Возрождение села» Константин Мазуренко.
Кто проследит
Еще один момент, который в этой идее беспокоит представителей власти: как не допустить последующей перепродажи земель и скатывания от красивого проекта к типовой жилищной застройке пригодных для сельского хозяйства земель?
— Может быть, все закончится тем, что под красивым лозунгом о возрождении села и фермерства просто проведут размежевание земли, застроят ее дачными поселками и продадут. Все фермерское хозяйство сведется к огородику в десять соток,— сомневается Сергей Харахашян.
Авторы идеи понимают справедливость подобных сомнений. Но поясняют: назначение сельхозземли так просто изменить не получится. А строить предполагается именно на ней. Но конечно, нужен государственный контроль.
— Разумеется, этот проект должен контролироваться государством. Целевое назначение определяют органы власти. Если говорить о массовом строительстве, это должно идти как минимум под кураторством Минсельхоза. Во всех планах, связанных с градостроительством, должны принимать участие органы местного самоуправления. Должен быть комплексный подход. Власти должны не только контролировать, но и планировать эту застройку, потому что создать в одном месте пять свиноводческих комплексов не совсем целесообразно. Плановость должна быть и в отношении экономики, нужно следить, чтобы не было перепроизводства. Иначе рынок обрушится, а продукция обесценится,— уверен Мурат Дударев.
Легко не будет
Авторы идеи согласны, что пока она еще сырая, поэтому нужно садиться и вместе с профильными органами прорабатывать четкий план ее воплощения. Вполне возможно, что в дальнейшем она претерпит ряд изменений. Главное, чтобы сохранилась цель: возрождение села и фермерства с решением ряда актуальных проблем отрасли.
— Мне думается, что это труднореализуемая идея в целом по России. Но в ряде регионов идея может оказаться весьма позитивным явлением, хотя с первого взгляда она может выглядеть довольно странной. Ведь пустующая земля есть, покинутых домов довольно много. И когда человек хочет устроиться на земле, то найти выход на владельца не так уж и сложно. И это будет относительно дешево. Здесь возникает вопрос: нужна или не нужна аренда? Идем дальше. Разберемся, что людей привлекает в сельской жизни или отталкивает от нее. В первую очередь — наличие или отсутствие работы. Если мы просто сдаем им в аренду дом, проблему занятости и существования это не решает. Возникает вопрос, где они будут работать. Если сами будут заниматься фермерством, тогда другое дело. Но нужно смотреть, где это может быть товарным и прибыльным занятием. А это ровно те области, где есть спрос и на землю, и на дома. Это Краснодарский и Ставропольский край, например. Там сельское хозяйство целесообразно и выгодно. А теперь представим для полярности, что такое будет в Мурманской области. Там фермерское хозяйство может быть прибыльным только в довольно узких сферах. Например, сбор дикоросов, рыболовство или что-то похожее. Но требуется ли для этого аренда специальной фермы, тоже вопрос,— рассуждает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы финансового факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации доктор экономических наук, профессор Александр Цыганов.
Где это все-таки может заработать? Как считает профессор, это возможно в тех регионах, где с относительно небольшого участка можно получить хороший доход в виде урожая, прибыли от содержания кур, кроликов и пр. Также там должна быть более или менее необходимая инфраструктура и приятный климат.
— Подозреваю, что авторы идеи это планируют делать в Московской, Ленинградской области, может быть, не близко к самим городам. Больше это похоже на концепцию регулярных поселков, где еще предлагается вариант занятия сельским хозяйством со взятием имущественного комплекса в аренду, наверное, с каким-то потенциалом выкупа. Пока что эта программа требует довольно широкого обоснования и описания, чтобы она стала более понятной. И все-таки на сегодня можно поверить в результативность отдельных хорошо просчитанных проектов по этой идее, но пока не просматривается легкого масштабирования,— считает эксперт.
Агентство «Этажи» направило свою инициативу и в Минстрой, и в Минсельхоз России. Но пока ответ так и не получен. Между тем на сайтах объявлений уже имеются подобные предложения о сдаче фермерских комплексов в аренду. Видимо, спрос действительно есть.
Юлия Житникова